소액임차인 최우선변제 금액 제대로 알기

내가 세 들어 살고 있는 집이 경매로 나왔나요? 주택 경매 시 반드시 알아야 할 최우선변제권과 소액임차인 최우선변제금액을 제대로 이해해 전세사기 등 손해 보는 일이 없도록 아래에서 상세하고 쉽게 알려드릴 테니 소중한 재산 지키세요.

 

 

소액임차인

주택임대차보호법에 따라 보증금 중 일정액을 최우선변제를 받을 수 있는 임차인을 말합니다. 단, 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인은 지역마다 상이하며, 법에서 정해놓은 범위가 있으니 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

경매개시결정의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제8조)

 

 

최우선변제금액

최우선변제금액을 받기 위해서는 소액임차인에 해당되는지를 판단하셔야 합니다. 그런데 대부분 여기서 잘못된 정보로 손해를 보는 경우가 많습니다. 

 

소액임차인의 범위에 해당하는지를 판단할 때는

내가 계약한 날짜, 확정일자를 받은 날짜라 아니라 기준시점은 선순위 담보물권 접수일입니다.

 

 

 즉, 임대인이 은행에 건물을 잡히고, 대출을 받은 날이 기준시점입니다. 선순위 담보물권 확인은 필수입니다.

 

 

 

 

최우선변제권

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 최우선변제권이라는 권리가 있습니다. 소액임차인에 해당되고 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다. 

 

소액임차인 최우선변제권을 행사하려면 전입신고와 실제로 거주를 하고 있어야 하며 경매가 진행 중이라면 경매사건의 개시 결정 등기 전에 대항력 요건을 충족해야 합니다.

 

확정일자 여부와는 무관하게 최우선변제권을 행사할 수 있습니다.

 

쉽게 풀이를 한다면,

최우선변제권은 경제적으로 취약한 서민들을 보호하기 위해 마련된 법적 장치입니다. 임대차계약서에 확정일자를 받지 않더라도 소액임차인에 해당된다면 보증금 중 일정액을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리입니다.

 

 

마무리를 하면

 

 전입신고와 점유를 하면 대항력이 생깁니다. 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우는 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

실제 변제받으려면 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

 

최우선변제권을 행사하기 위한 조건으로는

• 소액임차인에 해당
• 기준시점은 계약날짜가 아닌 담보물권 접수일
• 경매개시결정기입 등기 전 대항력 갖추기
• 배당요구 종기까지 대항력 유지
• 낙찰가의 1/2 내에서 일정액

소액임차인 본인의 권리를 주장하기 위해서는 위의 조건을 갖추고 소중한 내 자산을 보호받으세요.

 

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