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묵시적 갱신에 대해 정확히 알지 못하면 집주인과 세입자 간에 계약해지, 3개월 기간 이전, 이후의 복비부담 등으로 인해 갈등이 발생하는 경우가 있습니다. 그래서 묵시적 갱신에 대하여 정확하고 자세하게 설명해 드리겠습니다.
묵시적 갱신 복비부담
묵시적 갱신 해지 시 복비, 즉 중개수수료는 집주인과 세입자 중 누가 부담해야 할지 2가지 경우로 나눌 수가 있습니다.
- 해지 통보 3개월 후에 퇴거하는 경우에는 집주인이 복비를 부담해야 합니다.
- 해지 통보 3개월 전에 퇴거할 경우에는 세입자가 복비를 부담해야 합니다.
이유는 주택임대차보호법 규정에 세입자가 통보한 날로부터 3개월 기간이 지나면 해지 효력이 발생하게 되며 이때 집주인은 임차보증금을 세입자에게 반환할 의무가 생기기 때문입니다.
묵시적 갱신이란
묵시적 갱신은 주택의 임대인이 임대차 약정 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신청구, 퇴거, 재계약, 계약조건 변경 등의 뜻을 통지 않는 경우 기간이 만료됐을 때 전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주하고 있습니다.
임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다.
요약을 하자면 집주인과 세입자가 말이나 행동 없이 자동으로 전월세 기간이 연장되는 것을 말하며 이는 세입자의 경우 2개월 전까지 집주인에게 별다른 이야기를 하지 않고 기존의 사항을 그대로 이행하는 것으로 간주하고 동일한 조건으로 재계약이 된 것입니다.
만약, 계약종료를 원한다면 집주인은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전에 세입자에게 계약 갱신 거절 통보를 해야 합니다. 이때 계약조건 변경을 원한다면 집주인은 계약조건이 변경되지 않으면 갱신이 불가하다는 의미의 통지를 세입자에게 해야 합니다.
임차인이 2기(연체의 연속성 없어도 가능)의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
묵시적 갱신은 누구에게 유리할까?
묵시적 갱신이 이루어졌다면 세입자는 2년을 더 거주할 수 있으며, 집주인은 이 기간 동안 특별한 사유가 있지 않는 한 체결된 내용에 대하여 해지통보를 할 수가 없습니다.
그러나 세입자는 묵시적 갱신 이후 언제든지 집주인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수가 있습니다.
임대차 계약이 끝나기 전 집주인은 6개월~2개월 전까지, 세입자는 2개월 전에 어느 쪽이든 상호 간 먼저 통보를 하면 되는데 집주인은 묵시적 갱신이 되면 불리하기 때문에 세입자에게 어떻게 할지 물어보는 게 좋습니다.
임차인은 묵시적 갱신이 더 유리하기 때문에 굳이 먼저 말하지 않는 경우가 많습니다.
